Gmina nie ma dowolności komu przyzna mieszkanie komunalne. Co się jednak dzieje w przypadku śmierci najemcy mieszkania?
Zgodnie z art. 691 § 1 kodeksu cywilnego w stosunek najmu wstępują:
- małżonek niebędący współnajemcą lokalu,
- dzieci najemcy i jego współmałżonka,
- inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych,
- osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.
„Faktyczne wspólne pożycie, w rozumieniu art. 691 § 1 k.c., oznacza więź łączącą dwie osoby pozostające w takich relacjach jak małżonkowie.” (Uchwała z dnia 20 listopada 2009 r., III CZP 99/09)
Nadto w przytoczonej wyżej uchwale Sądu Najwyższego czytamy:
„Osoby, które pozostają w faktycznym pożyciu z najemcą, jeżeli nie jest to pożycie takie jak w małżeństwie, muszą się liczyć z tym, że po jego śmierci nie wstąpią w stosunek najmu. O tym, zgodnie z wolą ustawodawcy wyrażoną w art. 691 k.c., decyduje wówczas jego właściciel. Gdy właścicielem lokalu jest gmina, nie jest wykluczone, że zezwoli na kontynuowanie najmu przez osobę bliską najemcy także po jego śmierci. Co więcej, ustawodawca zachęca gminy, aby ustaliły w swoich wieloletnich programach gospodarowania gminnym zasobem mieszkaniowym m.in. zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy (art. 21 ust. 3 pkt 6 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, jedn. tekst: Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.). Należy podkreślić, że co do zasady ustawodawca pozostawia właścicielowi lokalu decyzję, czy wyraża na to zgodę i pod jakimi warunkami. Takie uregulowanie, chociaż niewątpliwie ograniczyło prawo wstąpienia w stosunek najmu dla wielu osób, które pozostawały z najemcą w faktycznym pożyciu, pozwala właścicielom budynków mieszkalnych odzyskać wynajęty lokal, co wzmacnia chronione konstytucyjnie ich prawo własności.”
Takie zasady postępowania obowiązują w złotoryjskiej uchwale z dnia 28 kwietnia 2016 r. w sprawie ustalenia zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Miasta (0007.XVII.133.2016):
„§ 29. Poza przypadkami określonymi w art. 691 Kodeksu cywilnego Gmina może zawierać umowy najmu lokalu również z :
1) osobami bliskimi najemcy, przez które rozumie się zstępnych, wstępnych, pełnoletnie rodzeństwo oraz osobę, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu, zamieszkującymi z najemcą, co najmniej 5 lat, którzy pozostali w lokalu po wyprowadzeniu najemcy i zrzeczeniu się prawa do najmu, jeżeli dotychczasowy najemca:
a) przeprowadził się do lokalu, do którego uzyskał tytuł prawny,
b) przeprowadził się do lokalu, którego właścicielem, bądź najemcą jest Współmałżonek,
c) wyprowadził się z lokalu, zameldowany jest w innym miejscu i ma zaspokojone potrzeby mieszkaniowe.
2) osobami bliskimi najemcy, przez które rozumie się zstępnych, wstępnych, pełnoletnie rodzeństwo oraz osobę, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu, które to osoby nie wstąpiły w stosunek najmu lokalu po śmierci najemcy na podstawie w/w ustawy, jeżeli zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu przez okres, co najmniej 3 lat, aż do chwili jego śmierci.”
Warto wspomnieć, że w Rozdziale 14 uchwały dotyczącym zasad przydziału lokali służbowych znajdujemy przepis:
„§ 27. 1. Osoby, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę są zobowiązane do zwolnienia zajmowanego lokalu w terminie trzech miesięcy od opuszczenia lokalu przez najemcę lub od śmierci najemcy.
2. Do dnia opuszczenia lokalu, osoby zajmujące lokal zobowiązane są do uiszczania odszkodowania za bezumowne zajmowanie lokalu w wysokości czynszu, jaki Wynajmujący mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu.
3. Przepis ust. 2 stosuje się również do Najemców, którzy po ustaniu stosunku pracy zobowiązani są do zwolnienia zajmowanego lokalu.”
Dodatkowym (ustawowym) warunkiem wstąpienia w stosunek najmu lokalnego mieszkalnego jest stałe zamieszkiwanie z najemcą (w tym samym lokalu) w chwili jego śmierci.
W przypadku braku takich osób stosunek najmu lokalnego wygasa.